MENU
Главная » 2012 » Март » 3 » Анализ земельного участка под размещение многоэтажного жилого дома
11:35
Анализ земельного участка под размещение многоэтажного жилого дома

Анализ земельного участка под размещение многоэтажного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Почтовая, дом 16

1.  Данные: Заключение ГАО МО "Московская областная государственная экспертиза" № 50-1-4-0621-
11 от 01.07.2011 г. (Заказчик: ЗАО «Ленинградский Проспект-Инвест»)

2.        Основание:

           Правила землепользования и застройки территории муниципального образования городское
поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области

          Генеральный план городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района
Московской области

          Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы (МГСН 1.01-99)

 В соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области, разработанным НИиПИ Генплана города Москвы (договор № 3-09/647 2010 год) рассматриваемый участок входит в общественно-жилую зону Г (комплексная застройка многоэтажными жилыми домами; плотность 8500-11000 кв.м/га; высотные параметры преимущественно до 12 этажей с формированием акцентов для создания выразительного силуэта застройки; развитая социальная инфраструктура, в т.ч. школы, детские сады, объекты культурно-бытового обслуживания) ( см. схему «Генеральный (проектный) план поселения, М 1:10000»).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области, разработанными НИиПИ Генплана города Москвы (договор № 3-10/391, 2010 год) рассматриваемый участок входит в зону многоэтажной жилой застройки Ж-4 (см. Карту градостроительного зонирования).

 

Выкопировка из ПЗЗ: 1.5. Зона многоэтажной жилой застройки (Ж-4) зона размещения жилой застройки высокой этажности от 9 до 17 этажей (не выше)

Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства

Наименование вида использования

Основные виды разрешенного использования

Многоквартирный жилой дом (жилые дома).

Объекты жилищно-эксплутационных служб

Объекты розничной торговли

Объекты общественного питания

Объектов бытового обслуживания

Объекты дошкольного, начального и среднего общего образования.

Амбулаторно-поликлинические учреждения

Объекты социального обеспечения

Открытые спортивные комплексы (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.п. объекты) без трибун для зрителей

Объекты культуры и искусства связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества и т.п. объекты)

Объекты охраны общественного порядка

Органы общественного самоуправления и некоммерческие организации связанные с проживанием населения (ТСЖ, правлений садоводств, жилищных кооперативов и т.д.)

Финансово-кредитные объекты

Объекты страхования

Объекты пенсионного обеспечения

Объекты связи

Сады, скверы, бульвары

Многоэтажные наземные и подземные гаражи.

Гаражи для автотранспорта инвалидов.

Условно разрешенные виды использования

Ветеринарные поликлиники, станции без содержания животных

Объекты среднего и высшего профессионального образования

Религиозные объекты

Гостиницы

Коммерческие объекты, связанные с обслуживанием населения

(нотариальные конторы, ломбарды, юридические консультации, агентства недвижимости, туристические агентства, дискотеки, залов компьютерных игр и других т.п. объектов)

 

Предельные размеры земельных участков:

Минимальная площадь земельного участка настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается.

Минимальные отступы от границ земельных участков:

-  стен зданий без окон - на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и
освещенность на высоте 6 м по границам сопряженных земельных участков (кроме участков, не
предназначенных для строительства зданий);

стен зданий с окнами: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и
освещенность на высоте 6 метров по границам сопряженных земельных участков (кроме участков, не
предназначенных для строительства зданий), но не менее 10 метров;

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, в случае если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений:

Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка - не выше 17 этажей. Не подлежат изменению полученные до вступления настоящих Правил решения Коллегии министерства строительного комплекса Московской области о повышенииэтажности проектируемых многоквартирных жилых домов.

Максимальная общая площадь объекта (ов) капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, многоэтажных и подземных гаражей и амбулаторно-поликлинических учреждений) на территории земельного участка — 2 000 м2.

При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов, части требуемых настоящими Правилами придомовых открытых озелененных пространств (до 30% их площади) могут быть выделены для объединения в самостоятельные земельные участки внутрикварталъных скверов (садов) общего пользования.

% Застройки территории многоэтажной застройки определяется в зависимости от количества этажей:

 

9этажей не более 18,5%

10 этажей - не более 17,3%

11этажей — не более 16,2%

12 этажей ~ не более 15,2%

13 этажей не более 14,3%

14 этажей — не более 13,6%

15 этажей — не более 12,9%

16 этажей ~ не более 12,3%

17 этажей — не более 11,7%

В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в главе 4 Части III Правил. При этом более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие.

Застройка ведется только на основании утвержденных в установленном порядке проектов планировок территории, разработанных на всю зону или ее часть с учетом прилегающих территорий.

В соответствии с заключением ГАО МО "Московская областная государственная экспертиза" № 50-1-4-0621-11 от 01.07.2011 г., строящийся многоэтажный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже по адресу: Московская область , г. Красногорск, ул. Почтовая, дом 16 размещается на земельном участке, состоящим из пяти частей (участок № 1 — 1175 кв. м, участок № 2 — 525 кв. м, участок № 3 - 580 кв. м в собственности у гражданина Гавренкова И.В., участок № 4 - 800 кв.м в собственности граждан Федерова П.В. и Федеровой Н.В., участок № 5 — 700 кв.м в собственности у Федерова Б.В.). Всего

площадь земельного участка составляет 3780 кв.м (0,3780 га).

 * Этажность — 20 эт.

Общее количество квартир — 209 шт.

Общая площадь квартир — 9534,44 кв.м

Общая площадь торговый помещений — 471,40 кв.м

Площадь помещений общественного назначения — 297,04 кв.м

Расчетное количество жителей — 435 чел.

Места постоянного хранения автомобилей предусматриваются в открытом наземном паркинге (разрабатывается по отдельному проекту) на 300 м/м, расположенного в шаговой доступности.

На 2-3 этажах расположены помещения общественного назначения для индивидуальной деятельности (в пределах квартиры).

Все жилые квартиры проектируемого жилого дома свободной планировки площадью от 33,21 до 74,52 кв.м.

 Обращается внимание заказчика, что до начала строительства необходимо получить согласование в Министерстве строительного комплекса Московской области на строительство жилого дома высотой более 17 этажей.

 На основании вышеизложенного сделаны следующие выводы.

1. Этажность рассматриваемого жилого дома (20 этажей) противоречит Генеральному плану
городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области и
Правил землепользования и застройки территории муниципального образования городское
поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области в которых на
рассматриваемой территории разрешено возведение 17 этажей (не выше).

2.       В соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск максимальная
плотность жилой застройки на рассматриваемой территории составляет 11000 кв.м на га.
Площадь земельного участка строящегося дома составляет 0,3780 га. Умножив 11000 на 0,3780
получаем 4158 кв.м - максимальная суммарная поэтажная площадь здания в габаритах наружных
стен. Применяем коэффициент перехода от суммарной поэтажной площади к общей (полезной)
площади здания 0,7 (4158x0,7 = 2910,6 кв.м) Вычитаем общую площадь торговый помещений
471,40 кв.м и площадь помещений общественного назначения - 297,04 кв.м и получаем
максимальную общую площадь квартир 2142,16 кв.м. Примем среднюю площадь квартиры 50
кв.м и получим 43 квартиры. Общая площадь квартир строящегося жилого дома составляет —
9534,44 кв.м
(заключение ГАО МО "Московская областная государственная экспертиза" № 50-1-4-
0621-11 от 01.07.2011 г.) что в 4,4 раза больше разрешенной плотности жилищного
строительства на данном участке.

По факту: Средняя желая площадь этажа составляет 536,51 кв.м. (исходя из информации на сайте по планировке квартир ). Площадь квартир всего в строящимо жилом здании составляет 10193,7 кв.м (в заключении ГАО МО «Московская областна5 государственная экспертиза» согласовано 9534,44 кв.м) Применяем коэффициент перехода от жилой к суммарной поэтажной площади (536,51/0,7) получаем 766,44 кв.м.( она же площадь застройки) Умножаем766,44 кв.м на этажность (20 эт.)и получаем суммарную поэтажную площадь здания 15328,8 кв.м. Теперь получаем плотность на участке при строительстве рассматриваемого жилого здания-суммарную поэтажную площадь делим на площадь участка (15328,8/0,3780) и получаем 40,55 тыс. кв.м/га что превышает допустимую в соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск (11 тыс. кв.м/га) в 3,7 раза. Максимальная этажность здания при площади застройки 766,44 составит 5 этажей (4158/766,44).


3. Застройка должна вестись только на основании утвержденных в установленном порядке проектов планировок территории, разработанных на всю зону или ее часть -учетом прилегающих территорий. Плотность на участке 40,55 тыс. кв.м/га не допустима при строительстве жилых зданий (максимальная плотность застройки жилых территорий в Москве составляет 25 тыс.кв.м на гектар.)

Категория: Незаконное строительство | Просмотров: 6036 | Добавил: Nico | Рейтинг: 5.0/1