Главная » Статьи » Пресса о нас

Construction Blooms in Bureaucratic Chaos (с переводом)

22 October 2012

By Alec Luhn

 For MT

The Pavshino local community board posted this photo in June of a high-rise development in Pavshino that it says has not undergone necessary regulatory procedures.

Recent efforts by Moscow region Governor Sergei Shoigu to streamline construction rules and property zoning, along with the draft federal "road map" to simplify bureaucracy for the construction industry, could bring greater order to Wild West-style real estate development in the Moscow region.

In the meantime, groundbreaking on major projects before paperwork is approved continues to result in chaotic and acrimonious relations between investors, local administrations and residents.

One high-rise apartment project in Pavshino, in the town of Krasnogorsk, just outside the Moscow Ring Road and across the river from Shoigu's headquarters, is a case study in the dubious document trails of some developments.

"We want citizens to be able to take part in the planning policy of the city of Krasnogorsk," said Nikolai Zuyev, chairman of the Pavshino local community board and a fifth-generation resident of the town. "Now, [policy] is being decided without consideration of public opinion."

Zuyev's group is agitating against the project's developer, Krost, which has started to build two 45-story apartment towers, part of a complex called ART, which is planned to have five such units, in the Pavshino residential district. Other than the towers, the district has no buildings over two stories, Zuyev said.

His group says the builders lack a properly approved land-use plan, have not completed the necessary public hearing process and are creating unbearable living conditions by doing construction work at night.

One of the board members is suing Krost for allegedly violating the Moscow region law on nighttime peace and quiet, and a hearing is set for Oct. 30, Zuyev said.

On Again, Off Again

Although Krost presented The Moscow Times with a document showing that it has two construction permits issued at the end of June, it did not refute that the building of these towers began without permits.

This was confirmed in a May letter from Krasnogorsk Deputy Mayor Alexander Filippov ordering the halt of construction, as well as in a letter from the Moscow Region Prosecutor General's Office noting the lack of a permit during a January inspection. Construction of the towers started last fall, Zuyev said.

In the May letter, Filippov also noted that Krost lacked permission to perform earthworks and was violating residents' peace and quiet with round-the-clock construction.

A September letter from Filippov shows that the developer had two construction permits dated June 26, 2012, but they were canceled after Krost failed to "fulfill guarantees" made to Moscow region construction inspectors.

The letter reinstated these permits, noting that the "Moscow Region State Inspectorate considers it possible to reactivate the suspended permits."

Finally, in an Aug. 27 letter to the Pavshino board, Krasnogorsk Prosecutor General Oleg Manakov wrote that a lawsuit had been filed in the Golovinsky Regional Court after the prosecutor found that Krost violated the law by altering the course of the Banka River in Pavshino.

When reached by telephone, Filippov said that as far he remembered, Krost had been fined for beginning construction without a permit, but he declined to speak further and said that questions should be submitted through the Krasnogorsk website. A reply had not been received as of press time.

The problem of illegal construction remains widespread around Moscow. The Moscow Construction Control Committee has found more than 160 illegal buildings on the 148,000 hectares of land added to the city on July 1, including some commercial buildings, RIA-Novosti reported.

Sergei Popravka, a lawyer at Penny Lane realty, estimated that there are dozens of illegal commercial buildings in the Moscow region.

Business Center Among Homes

The Golyovo business center, on Tsentralnaya Ulitsa in the village of Golyovo, also in Krasnogorsk, has drawn the ire of those living around it.

Property developer Krasnogorsky Delovoi Tsentr constructed the office building on land owned by Stokton, Penny Lane realty said. Both companies are affiliated with MTK Holding, Penny Lane said.

The center was built in 2008, said Krasnogorsk chief architect Margarita Falkova.

Georgy Parkhomenko, deputy chairman of the Golyovo local community board, said that the building was constructed on residentially zoned land and that the necessary preliminary documentation was done after the fact.

According to a letter sent by the Krasnogorsk deputy prosecutor general in May 2007, an inspection found that the land under the four-story structure then under construction on Tsentralnaya Ulitsa was zoned as residential and that its use for other purposes was forbidden.

The prosecutors also said that the structure lacked the necessary construction permit, project documentation and permission to perform earthworks.

In light of this, the prosecutor's office had served Stokton with a request to address the violations and penalize those responsible, it wrote.

An April 2011 ruling by the 10th Arbitration Court of Appeal also noted that the land containing Tsentralnaya Ulitsa in Golyovo was zoned partly for residential construction and partly for public infrastructure.

Novaya Gazeta reported that a public hearing in March 2008 on whether to change the zoning of Stokton's land in Golyovo was conducted after the business center had already been built.

Falkova said the structure was constructed as an administrative building, then underwent inspection and was given a construction permit. The land on which it stands has been redesignated for public and business functions, she said.

Although the legality of the office building is dubious, one of its neighbors must bring suit before a judge can order further action, Popravka said.

The homes of Leonid Pugovkin and his son stand adjacent to the the Golyovo business center, but Pugkovkin said his family has had difficulty challenging the building's legality because State Duma Deputy Sergei Zhigarev is associated with the structure.

Zhigarev was previously president of MTK Holding, a company in the building, and the State Duma deputy's website gives the business center's address as his reception office. A receptionist there said Zhigarev only rents space in the building.

As of press time, an MTK Holding employee able to comment could not be reached, and a working number for Krasnogorsky Delovoi Tsentr could not be found.

Case-by-Case Zoning

The complicated, onerous and disorganized construction regulation process often results in developers building before they receive a construction permit, said Margarita Slavina, senior associate at law firm Herbert Smith.

"Illegal construction is a problem, but it didn't appear on its own," Slavina said.

Obtaining a construction permit requires 51 procedures and takes 423 days on average, according to the World Bank report "Doing Business in Russia 2012." Russia took 173rd place out of 183 countries for time needed to obtain a construction permit.

Some developers have difficulty putting a project with many moving parts on hold for such a lengthy period, Slavina said.

A second major problem is the lack of local zoning and planning rules, she added. Many municipalities in the Moscow region don't have a zoning plan and decide the permitted use for land on a case-by-case basis, she said.

"This has created the possibility for a well-meaning developer to violate the law," Slavina said.

However, the current system may soon be reformed by measures suggested in the road map, which was created as part of a series of improvement plans from the federal Strategic Initiatives Agency that aim to raise Russia's ranking on the World Bank's list.

If the road map measures become law — new legislation is expected by the end of the year — it will make construction permits essentially a formality, Slavina said.

Developers will be able to start building if they have the title to the land, the necessary project documentation has been approved and the project matches the permitted use of the plot as determined in accordance with district and regional zoning plans, she said.

"One of the goals of the road map of proposed legislation is to promote the creation of zoning plans throughout Russia at all levels, from the federal to the local," Slavina said.


Read more:
The Moscow Times

Расцвет [Цветники] строительства в бюрократическом хаосе

Представители местного общественного совета Павшино в июне опубликовали эту фотографию многоэтажного строительства в Павшино, подтверждающую, что при этом не были проведены необходимые процедуры согласования.

Недавние усилия губернатора Московской области Сергея Шойгу рационализировать строительные правила и зонирование земли вместе с федеральным проектом «дорожная карта», для того, что бы упростить бюрократические процедуры для строительной области, могли бы привнести значительно больше порядка в строительство недвижимости в Московской области, в настоящее время существующей в стиле «Дикого Запада».

Тем временем, форсирование больших проектов прежде утверждения разрешительной документации привело к конфликту и очень напряженным отношениям между инвесторами, местной администрацией и жителями.

Один из высотных жилых проектов в Павшино, в городе Красногорск, в непосредственной близости от МКАД и через реку от штаб-квартиры Шойгу, является предметом для более пристального изучения путей получения застройщиком разрешительной документации.

"Мы хотим, чтобы граждане могли принимать участие в градостроительной политике города Красногорск", сказал Николай Зуев, председатель местного совета Павшино и житель города в пятом поколении. "Теперь [общий курс таков, что] все решается без учета общественного мнения".

Зуев и его инициативная группа призывают выступить против застройщика проекта, компании Крост, которая начала строительство двух 45-этажных жилых домов, являющихся частью комплекса под названием «ART», который изначально был запланирован как пять подобных единиц в частном секторе Павшино. По словам Зуева, помимо этих башен в районе нет зданий выше двух этажей.

Его инициативная группа считает, что нарушения, допущенные строителями, состоят в отсутствии должным образом утвержденного проекта планировки территории, в том, что не проведены необходимые и предусмотренные общественные слушания, а также созданы невыносимые условия для жизни проводимыми застройщиком ночными работами.

Один из членов совета подал иск в отношении КРОСТа якобы за нарушение закона Московской области  о тишине и покое граждан в ночное время и слушание назначено на 30 октября, пояснил Зуев.

Снова выдано, снова отозвано

Хотя КРОСТ предоставил в распоряжение Moscow Times документ, подтверждающий, что существует два разрешения на строительство, датированных концом Июня, это не опровергает того, что строительство башен началось без разрешения.

Это было подтверждено в мае письмом заместителя мэра Красногорска Александра Филиппова, распорядившегося приостановить строительство, так же как и письмом из Прокуратуры Московской области, заметившей отсутствие разрешения во время январской проверки. Строительство башен началось прошлой осенью, как сказал Зуев.

В майском письме, Филиппов также отметил, что у Кроста не было разрешения на выполнение земляных работ и имело место нарушение прав жителей на тишину и покой при круглосуточном ведении строительства.

Сентябрьское письмо Филиппова показывает, что разработчик имел два разрешения на строительство от 26 июня 2012 года, но они были отменены после того, как КРОСТу не удалось "выполнить гарантии" данные контролирующим строительство органам Московской области.

В письме, возобновляющем действие разрешений, отмечено, что «Московская областная государственная инспекция считает возможным возобновить приостановленные разрешения».

Наконец, 27 августа в письме в совет Павшино прокурор Красногорска Олег Манаков писал, что после того, как прокуратура обнаружила нарушение КРОСТом закона при изменении течения реки Банька в Павшино, им был инициирован судебный процесс в Головинском районном суде.

Когда с Филипповым удалось связаться по телефону, он сказал, что, насколько он помнит, КРОСТ был оштрафован за начало строительства без разрешения, но он отказался дать дополнительные пояснения и сказал, что вопросы должны быть представлены для рассмотрения на веб-сайт г. Красногорск. До даты публикации настоящей статьи ответ не получен.

Проблема незаконного строительства остается широко распространенной вокруг Москвы. По данным РИА-Новости, Московский Комитет по контролю за строительством нашел более 160 незаконных зданий на 148 тысячах гектаров земли, присоединенных с 1 июля к Москве, в том числе и некоторые коммерческие здания.

Сергей Поправка, юрист Penny Lane Realty, подсчитал, что насчитываются десятки нелегальных коммерческих зданий на территории Московской области.

Деловой центр среди жилых домов

Бизнесс-центр Гольево, на улице Центральная, в деревне Гольево, также в Красногорске, вызвал гнев всех, кто живет вокруг него.

Застройщик Красногорский Деловой Центр построил офисное здание на земле, принадлежащей Stokton, заявили Penny Lane Realty. Обе компании связаны с МТК Холдинг, считают в Penny Lane.

Деловой центр был построен в 2008 году, говорит главный архитектор Красногорска Маргарита Фалькова.

Георгий Пархоменко, заместитель председателя местного совета Гольево, заявил, что здание было построено на земле, предназначенной для жилого строительства, и что необходимая предварительная документация была сделана постфактум.

В соответствии с письмом, направленным заместителем Красногорского прокурора в мае 2007 года, в результате проверки выяснилось, что земля, выделенная под строительство четырехэтажного здания, на улице Центральная, была отнесена к земле, предназначенной для жилого строительства и что ее использование для других целей было запрещено.

Прокуратура также подтвердила, что отсутствовало необходимое разрешение на строительство, проектная документация и разрешение на проведение земляных работ.

В свете этого, прокуратура направила Stokton запрос с просьбой рассмотреть нарушения и наказать виновных.

В апреле 2011 постановлением 10-го арбитражного апелляционного суда былое отмечено, что земля на улице Центральная в Гольево была предназначена частично для жилищного строительства и отчасти для общественной инфраструктуры.

Новая Газета сообщила, что публичные слушания в марте 2008 года по вопросу об изменении назначения земли Stokton в Гольево были проведены после того, как бизнес-центр уже был построен.

Фалькова заявила, что строение было построено как административное здание, а затем прошло проверку и получило разрешение на строительство. Земля, на которой стоит здание, поменяла назначение на общественное и деловое, пояснила она.

Хотя законность офисного здания вызывает сомнения, кто-либо из его соседей должен подать иск, прежде чем суд может предпринять дальнейшие действия, сказал Поправка.

Дома Леонида Пуговкина и его сына стоят по соседству с бизнес-центром Гольево, но Пуговкин говорит, что для его семьи будет трудно бороться с возведением строения, потому что с этой структурой связан депутат Государственной думы Сергей Жигарев.

Жигарев ранее был президентом MTK Холдинг, компании-застройщика, и веб-сайт депутата Государственной думы дает адрес в бизнес-центре, как его приемную. При этом администратор бизнес-центра говорит, что Жигарев только арендует помещение в здании.

До времени публикации статьи не удалось получить комментарии компетентных сотрудников МТК Холдинг, также не был найден и рабочий номер Красногорского Делового Центра.

Зонирование «от случая к случаю».

Запутанный, обременительный и неорганизованный процесс регулирования строительства, часто приводит к том, что застройщики начинают строительство прежде, чем они получат разрешение, говорит Маргарита Славина, старший юрист юридической фирмы Herbert Smith.

"Незаконное строительство является проблемой, но проблема не возникает сама по себе," - говорит Славина.

Для получения разрешения на строительство требуется 51 процедура, что занимает в среднем 423 дня, согласно отчету Всемирного банка «Ведение бизнеса в России 2012». Россия заняла 173 место из 183 стран по показателю времени, необходимого для получения разрешения на строительство.

Некоторые застройщики испытывают трудности из-за такого длительного периода при сдаче проектов с большим количеством изменяющихся частей целого, говорит Славина.

Второй большой проблемой является отсутствие местного генплана и правил зонирования, добавила она. Многие муниципалитеты в Московском регионе не имеют плана зонирования и принимают решения по выдаче разрешений на застройку земель «от случая к случаю» [как им заблагорассудится], сказала она.

"Это даёт возможность законопослушным застройщикам нарушать закон», - говорит Славина.

Тем не менее, нынешняя система вскоре может быть реформирована с помощью мер, предложенных в дорожной карте, которая была создана федеральным агентством стратегических инициатив как часть серии улучшения планов, которые направлены на повышение положения России в рейтинге Всемирного Банка.

Если меры, предложенные в дорожной карте, обретут силу закона – а новое законодательство, как ожидается, будет принято к концу года – это сделает выдачу разрешений на строительство, по сути, формальностью, говорит Славина.

Застройщики смогут приступить к строительству, если они владеют землёй, имеют необходимую одобренную проектную документацию, и если проект соответствует разрешенному виду использования участка земли, определяемому в соответствии с районными и региональными планами зонирования, сказала она.

"Одна из целей дорожной карты в предложенном законопроекте является содействие созданию планов зонирования по всей территории России на всех уровнях, от федерального до местного", сказала Славина.
Категория: Пресса о нас | Добавил: Nico (16.11.2012)
Просмотров: 1443 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]